古い家はリフォームするべきか、建て替えするべきなのか？

築30年・40年・50年の住まいで後悔しないために、

費用だけでは決めない判断基準を持つことが大切です。

 

※壊してしまえば、もう戻せない。築年数だけでは見えない、この家に残された価値と、これからの暮らしを考える。

 

 

「築40年になる家ですが、リフォームして住み続けても大丈夫でしょうか？」

「かなり費用を掛けてリノベーションするなら、建て替えたほうが得なのでしょうか？」

「実家を相続したものの、直すべきか、建て替えるべきか、それとも別の選択肢を考えるべきなのか分かりません」

 

住まいの相談をお受けしていると、このような悩みは決して珍しくありません。

築30年、40年、50年と時間を重ねた家では、

設備の古さだけでなく、

耐震性、断熱性、雨漏り、基礎や構造材の状態、配管、間取り、

そしてこれからの家族構成まで考える必要が出てきます。

 

そこで「リフォームと建て替え、結局どちらがよいのだろうか」という疑問が生まれます。

 

ですが、建築家として最初にお伝えしておきたいことがあります。

この問題は、工事費の安いほうを選べば解決する問題ではありません。

 

大切なのは「今ある建物に、これからの人生を託す価値があるのか」を見極めることです。

 

築40年だから建て替え、とは限りません。

築年数は重要な判断材料です。

しかし「築40年だから建て替え」「築30年だからリフォーム」というように、

年数だけで決めることはできません。

 

同じ築40年でも、建物の状態は一棟一棟違います。

定期的にメンテナンスされ、

雨水の侵入もなく、基礎・柱・梁などが比較的健全な家もあります。

 

反対に、築年数がそれほど古くなくても、

雨漏りや結露、シロアリ被害などによって構造部分に傷みが進んでいる場合もあります。

 

だからこそ、最初に見るべきなのは、

「何年建っているか」だけではなく「今、どのような状態なのか」というところ。

 特に確認しておきたいのが耐震性です。

古い住宅を考えるうえで、一つの大きな境目となるのが1981年です。

1981年6月に建築基準法の耐震基準が改正されました。

その後も、様々な状況や実態を加味して新しく改正されでいます。

それ以前の基準で建てられた住宅については、

現在の耐震基準による住宅と比べて耐震性能が十分でない可能性があるため、

築年数だけで判断せず、

耐震診断などによって実際の状態を確認することが重要です。

 

もちろん「新耐震だから何もしなくても大丈夫」

という意味でもありません。

 

建築された時期だけでなく、

基礎の状態、

壁の配置、

接合部、

屋根の重さ、

増改築の履歴、

雨漏り、

腐朽やシロアリ被害など、

現在の建物を総合的に確認していく必要があります。

 

リフォームが向いている家とは？

リフォーム・リノベーションの大きなメリットは、

今ある建物の価値を生かせることです。

 

基礎や柱、梁など、まだ十分使用できる部分を残しながら、

必要なところへ予算を集中できます。

 

例えば、

・現在の建物の構造状態が比較的良好

・今の家の大きさや位置が暮らしに合っている

・思い入れのある柱、梁、庭、建具などを残したい

・大幅に建物を大きくする必要がない

・耐震・断熱改修によって必要な性能を確保できる

・これから必要となる生活期間と工事費のバランスが取れている

このような場合には、

リフォームやリノベーションが合理的な選択になることがあります。

 

古い家には、新築にはつくることのできない「時間」があります。

長年育った庭。

年月を重ねた木。

家族の記憶が残る柱や建具。

それらをすべて壊すのではなく、

残すものと変えるものを整理しながら次の暮らしへつなげていく。

 

それもリノベーションの大きな価値だと思います。

では、建て替えが向いているのはどんな場合？

一方で、既存建物を残すことにこだわり過ぎると、

結果として費用が大きくなることもあります。

 

例えば、

・基礎や構造躯体の劣化が大きい

・耐震補強に相当な工事が必要

・雨漏りや腐朽などが広範囲に及んでいる

・断熱性能を根本的に改善したい

・配管や電気設備も全面的な更新が必要

・現在の間取りとこれからの暮らし方が大きく異なる

・増築や減築を含め、大幅に建物構成を変えたい

・今後数十年、次の世代まで使うことを想定している

こうしたケースでは、

既存部分を残すために多くのお金を掛けるより、

建て替えてゼロから設計したほうが合理的になることがあります。

 

つまり「古いから壊す」のではありません。

「残すために必要なお金」と「新しくつくるためのお金」を比較する。

ここが重要です。

 

「リフォームのほうが安い」とは限りません。

ここは、住まいづくりを検討されている方に特に知っていただきたいところです。

 

一般的には、既存の基礎や構造体を利用できるため、

リフォームのほうが建て替えより工事費を抑えられるケースがあります。

 

しかし「リフォームなら建て替えの○割」と一律に考えることはできません。

 

工事費は、建物の大きさ、構造、劣化状態、

耐震補強、断熱改修、設備更新、間取り変更、

仕上げのグレード、

工事条件などによって大きく変わるからです。

 

特に築40年、50年の住宅をスケルトンに近い状態まで解体し、

耐震、断熱、窓、屋根、外壁、給排水、電気、空調、

キッチン、浴室、洗面、内装まで全面的に改修すると、

「思っていたほど建て替えとの差がない」ということも起こります。

 

ですから私は、リフォーム案だけをつくって判断するのではなく、

必要に応じて建て替えた場合の考え方も並べて比較することが大切だと考えています。

 

工事費だけを比較すると、判断を間違えることがあります。

例えば、詳細見積もりの前の概算で、

リフォームが3,000万円、建て替えが4,600万円だったとします。

数字だけを見ると「リフォーム」と思うかもしれません。

 

しかし、本当に比べるべきなのはそこだけではありません。

リフォーム後に、あと何年暮らしたいのか。

その間に屋根や外壁の再改修は必要にならないか。

配管はどうするのか。

断熱性能はどこまで改善できるのか。

耐震性能はどこまで確保するのか。

将来、夫婦二人になったときにも使いやすいのか。

子どもへ引き継ぐ予定があるのか。

 

そう考えていくと「今回の工事費」ではなく、

「これからの暮らしに必要となる総額」で比較する必要があることが分かります。

 

実は「建て替えられるかどうか」も確認が必要です。

今建っている家を解体すれば、同じ大きさ・同じ位置に新しい家を建てられる。

そう思われている方も少なくありません。

 

しかし、必ずしもそうとは限りません。

 

建物が建てられた当時と現在では、

道路、接道条件、用途地域、建ぺい率、容積率、高さ制限、

防火関係規定など、

適用される条件が変わっていることがあります。

 

現在の法律に対して「既存不適格」となっている建物では、

建て替えることで現在より建物を小さくしなければならない場合などもあります。

 

一方、既存建築物の活用を進めるため、

一定の改修について現行規定の適用を合理化する制度も整備されています。

 

ですから、

解体する前に「この土地に次はどんな建物が建てられるのか」を調べる。

 

これは非常に重要です。

 

2025年4月から、大規模リフォームのルールも変わっています。

古い住宅を大規模にリノベーションしようとしている方には、

もう一つ知っていただきたいことがあります。

 

2025年4月から、平屋建ても含み、

2階建て木造戸建住宅などで行う一定の「大規模の修繕・大規模の模様替」は、

建築確認手続きの対象となっています。

 

主要構造部である壁、柱、床、梁、屋根、階段などの

一種以上について過半を改修するような工事が対象となり得ます。

 

※ご相談いただければ、詳しく解説いたします。

 

一方、通常のキッチン交換、トイレ交換、

浴室交換などが直ちに建築確認を必要とするわけではありません。

 

どこまで解体し、どこを残し、どこを補強し、

どの法令への適合を確認する必要があるのか？

 

大規模リフォームほど、

工事会社を決める前の建築的な調査と設計が重要になっています。

 

固定資産税は「古い家ほどゼロに近づく」わけではありません。

税金についても誤解されやすいところです。

家屋の固定資産税評価では、

建築後の経過年数に応じた「経年減点補正率」が考慮されます。

 

しかし、単純に築年数に比例して下がり続けるわけではなく、

経年減点補正率には下限が設定されています。

 

また、新築した場合には家屋が新たに評価される一方、

一定の要件を満たす新築住宅には固定資産税の軽減措置が適用される場合があります。

 

つまり「古い家を残せば税金が安いから得」とも「新築すると税金が高いから損」とも単純には判断できません。

 

リフォームでも税制上のメリットを受けられる場合があります。

もう一つ、元の建物が古いからといって、

リフォームに使ったお金は税務上何も評価されないというわけでもありません。

 

事業用・賃貸用建物などでは、

通常の維持管理や原状回復に該当するものは「修繕費」として扱われる一方、

建物の使用可能期間を延ばしたり、

価値を増加させたりする部分は「資本的支出」とされ、

原則として減価償却の対象になります。

 

また、自宅についても、

一定の耐震、省エネ、バリアフリー、

長期優良住宅化などのリフォームを行った場合、

要件を満たせば所得税控除や固定資産税の軽減を受けられる制度があります。

 

ただし税務上の扱いは、建物の用途や工事内容、所有形態などによって異なります。

 

具体的な税額や経費計上については、

税理士や所管行政庁などへの確認が必要です。

弊方の顧問税理士でよければ、

業務上の延長にて、

ご相談にのるとも可能です。

 

建て替えとリフォームを比較するとき、私は「7つ」の内容を一旦整理します。

 

やまぐち建築設計室では、

単純に「リフォームしましょう」「建て替えましょう」と工事方法から考えるのではなく、

まず次のようなことを整理することが大切だと考えています。

 

1．建物の状態

基礎・柱・梁・屋根・外壁・雨漏り・腐朽・シロアリなど。

 

2．耐震性

建築時期だけで判断せず、現在の構造状態と必要な補強を考えます。

 

3．断熱・設備性能

窓、断熱材、空調、給排水、電気設備など、これからの暮らしに必要な性能を考えます。

 

4．間取りの可能性

現在の構造を残しながら、希望する暮らしを実現できるのかを検討します。

 

5．法規制

建て替えた場合とリフォームした場合、それぞれにどのような条件が生じるのかを確認します。

 

6．総予算

工事費だけでなく、設計費、解体費、仮住まい、引越し、登記、税金、将来のメンテナンスまで考えます。

 

7．これから何年、誰が暮らすのか

ここが、実は最も大切です。

 

「家をどうするか」の前に「これからどう暮らすか」を考えるということ。

例えば60代のご夫婦が、

「あと20年、30年を心地よく暮らしたい」と考えている場合。

 

必ずしも大きな新築住宅が必要とは限りません。

使わなくなった2階を整理し、

1階だけで生活が完結するようにして、

冬暖かく、家事が楽になり、

庭を眺めながら夫婦で過ごせる住まいへ整える。

 

そんなリノベーションのほうが、

そのご家族にとって豊かな答えになることもあります。

※耐震性能やその他の基本性能の基準は検討が必要です。

 

反対に、これから子育てを始めるご家族が築50年の家を引き継ぎ、

さらに30年、40年、50年と暮らしていきたいのであれば、

大規模な補強や改修を重ねるより、

建て替えたほうが合理的なケースもあります。

 

ですから、建物だけを見ても答えは出ません。

勿論・・・・立地状態も重要です。

地盤や、高低差を調整している擁壁や土留めの状態、

近隣の河川や、がけ地の状態。

 

住む人の人生まで一緒に考えて、

初めて答えが見えてきますし

「リフォームか建て替えか」以外の答えもあります。

 

もう一つ大切なのは、

選択肢を二つに限定しないことです。

 

今の家をリフォームする。

建て替えるという選択肢だけではありません。

 

場合によっては、

部分的に改修する。

減築する。

用途を変える。

二世帯化する。

賃貸として活用する。

売却して住み替える。

空き家として適切に管理しながら将来を考える。

という選択肢もあります。

 

せっかく家があるのだから、リフォームしなければと考える必要もありません。

反対に「古いから壊してしまおう」と急いで決める必要もありません。

 

迷っている段階こそ、相談していただいて構いません。

リフォーム会社へ相談すると、

リフォームを前提として話が進みやすい。

住宅会社へ相談すると、

建て替えを前提として話が進みやすい。

 

そう感じて「そもそも、どちらを選べばよいのかを誰に相談すればいいのだろう？」と

迷われる方もいらっしゃると思います。

 

やまぐち建築設計室では、

最初から工事方法を決めるのではなく、

今の建物を残す価値があるのか？

どこまで直す必要があるのか？

建て替えた場合には何が変わるのか？

そして、これからどんな暮らしをしたいのか？

そこから一緒に整理していきます。

 

設計とは、建物の形を考えることだけではありません。

たくさんある選択肢の中から、

そのご家族にとって「お金を掛けるべきところ」と「掛けなくてもよいところ」を見極めることも、

建築家・設計事務所の大切な役割だと考えています。

 

建て替えか、リフォームか。答えを急ぐ前に。

 

築30年だから。

築40年だから。

築50年だから。

 

その数字だけで、住まいの未来を決める必要はありません。

大切なのは、建物の状態 × 必要な性能 × 工事費 × 法規制 × 税制 × 将来の暮らしを一緒に考えること。

 

そして最後に「この家で、これからどんな時間を過ごしたいのか」を考えることです。

建て替えることが正解になる家もあります。

今ある家を丁寧に再生することが正解になる家もあります。

あるいは、今は大きな工事をしないことが正解になることもあります。

 

奈良県で築年数の経ったご自宅、ご実家、空き家などについて、

「リフォームすべきか」「建て替えるべきか」

「そもそも、どこまでお金を掛けるべきなのか」という段階で迷われている場合は、

工事内容を決める前の段階からご相談いただけます。

 

建物をどう直すかを決める前に、

これからの暮らしをどう整えるかを考える。

 

そこから始めることで、

住まいに掛けるお金の意味も、

選ぶべき方法も、少しずつ見えてくると思います。

 

 

 

※新築・リフォーム・土地探しなど、

まだ考えがまとまっていない段階からご相談いただけます。

 

〇関連blog・コラム

建て替えかリフォームかで迷ったら。築30年・40年の家で後悔しない判断基準と住まいづくりの考え方

https://www.y-kenchiku.jp/blog_detail876.html

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