空き家再生 × 賃貸経営。

暮らしを紡ぐ中古戸建て賃貸活用のすすめ。

 

奈良県を中心に、

やまぐち建築設計室が提案する、

空間再生と地域貢献を叶える不動産活用。

 

※【リノベーション前】奈良県内の築古和風住宅。空き家として長年使われていなかった室内も、設計と再生の工夫次第で新たな賃貸住宅として蘇る可能性を秘めている。

 

 

「空き家」は本当に「負の遺産」なのか

全国的に空き家問題が

クローズアップされて久しい昨今ですが、

総務省の統計によれば、

全国の空き家率はおよそ14％を超え、

地方都市や郊外エリアでは

それ以上の数字を示す地域も珍しくありません。

 

奈良県もまた、

古き良き街並みの中に、

ひっそりと取り残された

築古住宅や空き家が目につく場面があります。

 

しかし、これらの「空き家」や「築古物件」は、

ただの「老朽化した建物」なのでしょうか？。

 

実際に建築家としてその現場に足を運ぶと、

良質な木材が使われた柱や梁、

地域の職人が手掛けた意匠の美しさ、

時を超えてなお残る空間のたたずまいに、

計り知れない価値を見出すことが多々あります。

 

※【リノベーション後】古き良き和の意匠を活かしながら現代のライフスタイルに寄り添う空間へ再生。奈良県の中古戸建てを「住みたい賃貸住宅」へと磨き上げる事例。

 

 

今回は中古物件調査や空き家活用の経験も活かしてて

こうした中古戸建て・築古物件を

「賃貸物件」として再生・活用する視点から、

• そのメリット
• 潜在的リスクと対策
• 設計的な工夫
• 法務・管理面での心得

を多角的に掘り下げ、

賃貸経営初心者、中級者の皆さまの

不動産活用戦略のヒントとなる内容を

書いてみたいと思います。

 

今回はどちらかといえば「事業」としての建築活用ですので、

以下のような方々に向けて最適な情報を提供しています。

• 奈良県～近畿圏在住／30代～50代／家づくり・住まいづくりに関心がある方
• 空き家や築古戸建ての活用に興味があり、不動産投資を検討している方
• 子育て世代で「住みよいまち・地域活性に貢献したい」という想いがある方
• 副収入や将来の資産形成のために不動産賃貸経営を始めてみたい方
• DIYやリノベーションに関心があり「古い家の魅力を活かす暮らし」を叶えたい方

 

〇関連blog〇

奈良県の空き家問題を考える/特定空き家対策と地域コミュニティ再生へ。

https://www.y-kenchiku.jp/blog_detail475.html

 

中古戸建て賃貸活用のメリット

1 初期投資を抑えて「手の届く」不動産活用へ

中古戸建ては、

新築住宅と比較して大幅に

取得費用を抑えることが可能です。

 

奈良県でもエリアによっては

数百万円台～1,000万円程度で

良質な戸建てを購入できるチャンスがあります。

 

住宅ローンの月額返済も低いため、

賃料収入とのバランス（キャッシュフロー）が健全化しやすく、

初心者の方でも比較的リスクを

コントロールしやすい投資モデルが組み立てられます。

 

2 ファミリー層に支持される「戸建て賃貸市場」

アパート・マンションと異なり、

戸建て賃貸は「庭付き」「駐車場付き」

「独立性の高い暮らし」という

独自の価値を提供できます。

 

とくに子育て世代のファミリー層や

ペット飼育希望層には

根強いニーズがあり、

競合が少ないため

差別化した賃貸経営が可能です。

 

3 高利回りが実現しやすい投資モデル

中古戸建ては取得費用が低いため、

相対的に高利回り（表面利回り・実質利回り）を

狙いやすい特徴があります。

 

たとえば、500万円で取得した

戸建てを月額6万円程度で賃貸すれば、

表面利回り14％超というケースも

立地条件によっては十分現実的です。

 

「地道な資産形成」としての

不動産投資を考えている方にとっては

魅力的な選択肢となります。

 

中古戸建て賃貸に潜むリスクとその対策

1 設備・建物の老朽化リスク

【主な懸念事項】

• 耐震性能不足（旧耐震基準の建物）
• 給排水管の劣化
• 屋根・外壁の雨漏りやひび割れ
• シロアリ被害
• 電気配線の老朽化

【対策】

事前インスペクションの徹底
長期修繕計画の策定
耐震補強・インフラ更新の実施

 

2 空室リスクとエリア選定

【主な懸念事項】

• 立地条件（駅遠・買物環境）
• 交通利便性の低さ
• 競合物件との差別化不足

【対策】

需要エリアの事前調査（再開発計画や人口動態）
デザイン性のあるリノベーション
ターゲット層を明確化した設備仕様

 

3 賃貸管理の煩雑さ

【主な懸念事項】

• 庭木・外構管理
• 設備故障時の対応
• 入居者対応コスト

【対策】

信頼できる管理会社と提携
修繕業者とのネットワーク強化
長期入居を促す「住み心地重視」の設計

 

4 法務・契約トラブル

【主な懸念事項】

• 借地借家法の理解不足
• 原状回復費用の争い
• 家賃滞納リスク

【対策】

弁護士・司法書士との連携
家賃保証会社の活用
明確な契約書の整備

 

設計的視点から見る「再生賃貸物件」のつくり方

和モダン × ジャパンディデザインの提案

やまぐち建築設計室では、

• 和モダンの落ち着き
• ジャパンディのミニマルな美意識

を融合させた「今の暮らしに馴染む空間再生」を

重視しています。

間取りの再構築

• 回遊性のある家事動線
• 適切な収納計画
• 暮らしの余白を活かした空間演出

 

古家再生に関する投資プラン、協働の重要性

「設計」「施工」「法務・税務」の

各分野の専門家と連携することで、

• 法的リスクの最小化
• 施工品質の確保
• 収益性向上のためのプランニング

が実現します。

 

中古戸建て賃貸は「地域と暮らし」を再生する選択肢

中古戸建ての賃貸活用は、

単なる投資にとどまりません。

• 空き家問題の解決
• 地域コミュニティへの貢献
• 未来世代に受け継がれる「住まいの風景」の再生

という大きな価値が込められています。

 

もし少しでも「中古戸建て活用」に

ご関心が湧きましたら、

ぜひご相談ください。

 

地域の特性や物件の個性を活かした

「暮らしを豊かにする再生プラン」 を。

 

やまぐち建築設計室は
その家に暮らす家族の過ごし方を
デザインする設計事務所です。
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　　建築家　山口哲央
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