副業としての民泊

運営を考える。

 

 

※古民家を模した外観デザインでの一戸建てゲストハウス設計事例CG

 

建築家視点で提案する

空き家活用の可能性の一つとして。

 

空き家を活用して

収益を得たい。

 

【奈良県の空き家問題を考える】

https://www.y-kenchiku.jp/blog_detail475.html

 

副業として

不動産投資を始めてみたい。

 

そんな方が増えつつある昨今、

民泊やゲストハウスという

選択肢にも。

 

特に一戸建て住宅の活用や

ワンルーム物件での

スタートアップについて、

設計者の立場で

多くのお問い合わせや

ご相談をいただく機会が

増えてきました。

 

そんなこともあり、

今回はこれから民泊を

始めたい方、

などに向けて、

間取りの選び方や検討

初期投資、

運用時の注意点について、

建築・法律の観点も踏まえて

少し書いてみたいと思います。

■司法書士や税理士との提携も重要です。

 

※物件の予定地により地域条例や規模による消防指導・保健所指導等に差があります。

 

ワンルームか一戸建てか？

投資視点で見た場合の選択肢。

 

民泊の運営にあたり、

多くの方が最初に悩まれるのが

どの間取りが一番向いているのか？

という点です。

 

ワンルームタイプの物件と、

一戸建ての住宅。

 

どちらも一定の需要があり、

収益化は可能ですが、

リターンとリスクの

バランスは大きく異なります。

 

まず、

ワンルームタイプは

初期投資が小さく済むこと、

需要の中心が1〜2人旅の

ゲストであるため

稼働が安定しやすいことが

大きな魅力です。

 

一方で、

一戸建ては競合が少なく、

ファミリーやグループ利用の

ニーズに応えられることで、

収益の最大化が

狙えるのが特徴です。

 

法的観点からの考慮点

旅館業法・消防法・建築基準法・都市計画法

 

民泊施設の運営には、

旅館業法や消防法、

建築基準法、

都市計画法といった

多くの法規が関わってきます。

※その他地域条例等もあり

 

これらの法律は

地域や規模によって

解釈・運用が異なるため、

事前のリサーチや

行政との協議は必須です。

 

特にワンルームマンションの場合、

建物全体の

管理規約や

エレベーターの有無、

鍵の受け渡し方法など

細かい確認事項が多く、

運営前の準備が重要になります。

 

ワンルーム運営の魅力と限界。

 

駅チカや市街地の

ワンルーム物件は、

民泊需要が高く、

特に外国人旅行者を中心とした

1〜3名のゲストに人気です。

 

賃料が比較的安価であるため

固定費が抑えられ、

家具・家電などの

初期費用も

少なくて済むのが利点です。

 

また、

宿泊人数が限られているため、

騒音やゴミの問題が起きにくく、

地域格差はありますが

比較的クレームも

少ないという特徴があります。

 

しかし、

競合が非常に多く、

他施設との

差別化が必須です。

 

内装や家具の統一感、

テーマ性（和モダン、北欧風など）を

演出しないと、

価格競争に巻き込まれてしまう

リスクもあります。

 

さらにマンションでは、

エレベーターの有無や

セキュリティ面での

対応（オートロックやキーボックスの設置）など、

特有のチェックポイントも

忘れてはなりません。

 

一戸建て運営の戦略と注意点。

 

一方、

一戸建て住宅を活用した

民泊等は、

広い空間を提供できることから、

ファミリー層や

複数人でのグループ利用に

強みがあります。

 

キッチンや洗濯機、

複数の寝室など、

暮らしに近い

滞在スタイルを提供できる点で、

ホテルとの差別化も明確です。

 

また、

長期滞在の傾向が強く、

月単位での予約も

少なくありません。

 

そのため、

稼働率が安定しやすく、

運営の効率も高まります。

 

ただし、

近隣とのコミュニケーションや

清掃対応など、

ワンルームに比べて

繊細な運用が求められます。

 

道案内や

物件の位置が分かりにくい場合は、

チェックイン前に

動画やPDFでの

案内資料を送るなど、

トラブル回避策を

講じることが大切です。

 

 

さらに、

寝具や家具など

初期費用が

高くなりがちな点も

留意が必要です。

 

建築家としての提案

用途転用とリノベーションの可能性。

 

空き家を民泊として

再活用する場合、

二階部分の間取りを改良し、

一階を共有スペースとすることで、

1グループ向けの

宿泊に変えると同時に、

賃貸可能な設計とすることも

可能です。

 

このような設計戦略により、

ワンルーム民泊としての

柔軟な転用も

視野に入れた運営が

可能になります。

 

今年の4月から運用が始まった

新2号、新3号建築分区分や

建築基準法や

消防法との整合性を図りながら、

柔軟に設計できるのは

古民家の再生やリノベーションを手掛ける

建築家が考える、

空き家資産価値の最大化をデザインする

ポイントでもあります。

 

副業での民泊運営を成功させるために。

 

最終的には、

どのくらいのリターンを想定し、

どの程度のリスクを

取れるかを

事業者自身が

判断することになります。

 

低リスク・小資本で

スタートしたい方は

「ワンルームタイプ」。

 

高リターンを求めて

積極的に収益化を狙う方は

「一戸建てタイプ」

を選ぶのが基本戦略となりますが

その中間も

考え方の一つのカタチです。

 

建築設計の視点から言えば、

どちらを選ぶにしても

地域性・法規制

住環境への配慮

デザイン性・運用の継続性が

成功のカギとなります。

 

これから民泊や

ゲストハウスを始めたいという方は、

物件選びの前に、

どのようなターゲット層に、

どのような体験を

提供したいかをしっかり考え、

その上で建築的な視点からの

アプローチを

取り入れることを

おすすめします。

 

弊方では、

民泊やゲストハウスの設計相談、

用途転用や

リノベーションの

ご提案も承っております。

 

空き家活用、

副業としての民泊経営に

中古住宅や実家空き家の再活用等

ご興味のある方は、

ぜひ一度お気軽にご相談ください。

 

やまぐち建築設計室は
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