住まい造りの事色々と。

 

 

※リノベーション着工前の中古住宅外観

 

 

 

※リノベーション後の外観・外構（庭・エクステリア）

 

 

 

※中古住宅購入時の様子

 

 

 

※解体・骨組み耐震補強工事中の様子

 

 

中古住宅を購入して

リフォームやリノベーションを

考えるケースも

あると思います。

 

※中古住宅をリノベーションした様子（DK+廊下+水回り）→（LDK+リビング階段）

 

 

新築の場合でもそうですが、

リフォームや

リノベーションにおいても

依頼する会社は色々あり、

工事予算や

要望内容によって

依頼するべき会社（窓口）も

変わります。

 

※中古住宅をリノベーションした様子（DK+廊下+水回り）→（LDK+リビング階段）

 

 

そして

相談する会社（業者）によって

結果は大きく変わります。

 

中古住宅を

購入された方へ。

 

古い住宅は

新築住宅と比べて、

多くの異なる部分があります。

 

それが原因で

価格が比較的安くなる一方、

快適な生活を送るためには、

購入後、

入居前に

一定の改修が

必要となる事もあります。

 

しかし、

改修には当然ながら

費用が発生します。

 

水回りも綺麗にしたいし、

使い勝っても変えたいし。

 

リノベーション費用は

どれだけあっても

足りない感じがします。

 

僕が日頃から提案する

リノベーションの設計は、

それぞれの

ご家族の価値観にそった

暮らしやすさを

重視しています。

 

しかし、

それよりも先に、

行うべき改修点は

中古住宅の場合に関しては

色々と存在しています。

 

それは、

人に対してもそうですが、

家の長寿命化に

直結するからです。

 

僕がいつも

リフォームや

リノベーションの

ご相談をいただいた際に

特に重視するポイントは

次の5つです。

 

断熱性の向上

気密性の向上

2階ベランダ・テラスの雨漏り対策

雨漏りの改修

構造の問題

 

まずはこれらの点を確認して

必要であれば改修、

または状態を

向上させることを

お勧めします。

 

1.断熱性を上げる

　断熱性を向上させるためには、

　単に高性能の断熱材を

　設置するだけが

　解決策ではありません。

 

　別の重要な要素が存在します。

　それは、空気の移動を

　制限する事です。

　簡単な例ですと、

　隙間風ですね。

 

　なぜなら、

　空気は熱を伴って

　移動する性質が

　あるからです。

 

　そのため、

　この空気の自由な移動を

　抑制することが

　重要となります。

 

　これが「気密性」と

　呼ばれるものです。

 

　床古い家は、

　床が直接地面に

　接しているため、

　床下を通る冷気が

　室内を冷やす一因

　となります。

 

　この問題を

　解決するための

　効果的な手段があります。

 

　まず、床下の隙間を閉じ、

　室内壁である

　間仕切りから

　冷気が上がってくるのを

　防ぎます。

 

　次に、適切な性能のある

　断熱材で

　床下全体を

　覆い尽くします。

 

　これらの対策で、

　床下が冷えるのを抑制し、

　室内の快適性が

　大幅に向上します。

 

　床下の断熱材については、

　新たに設定された

　断熱等級5（ZEH水準）に

　適合するものとして、

　グラスウール高性能

　24K105mmが

　推奨されています。

 

　外壁の断熱

　外断熱：外断熱工法は、

　外壁の外側から

　断熱材で包む方法です。

 

　柱やその間にある

　壁全体を覆います。

 

　リフォームやリノベーションですので

　特に土壁で構築された

　外壁の場合、

　壁内部に断熱材を

　入れることが難しいため、

　この外断熱工法が効果的です。

 

　工事も比較的容易なため、

　お勧めの方法です。

 

　内断熱：内断熱は、

　外壁の壁内に

　断熱材を充填する方法です。

 

　しかし、

　先の説明のような土壁の場合、

　断熱材を入れるための

　空間が存在しないため、

　室内側に

　断熱材を設置します。

 

　その結果、

　壁が内側に向かって

　突き出る形となります

　断熱等級4では

　高性能グラスウールで84mm、

　断熱等級5では

　高性能グラスウールで105mm。

 

　ただし、

　新設の壁や

　閉鎖した開口部については、

　断熱材を壁内に設置する事は可能です。

 

　勿論、土壁全体を解体して

　新たに壁をつくり変える場合は

　壁内に断熱材を充填する事は

　可能になります。

 

　屋根・天井の断熱

　屋根や天井に

　断熱材が設置されていない住宅は

　意外と多いです。

　※古い中古住宅の場合や違法建築物の場合

 

　適切な厚さの断熱材を

　新たに敷き込むことにより、

　室温を快適な状態に

　保つことが可能となります。

 

　なお、2022年4月に設定された

　断熱等級5（ZEH水準）に

　適合する断熱材としては、

　グラスウール高性能14K155mmが

　推奨されています。

　

　開口部の改修について

　サッシの断熱性能は

　非常に重要で、

　可能な限り高性能なサッシに

　交換することを

　強くお勧めします。

 

　ただし、

　既存のサッシを交換する際には、

　それなりの費用が発生します。

 

　サッシ周辺の

　外壁部分を一部切り取り、

　サッシを取り外した後、

　外部と内部の

　補修が必要となります。

 

　冬場、

　ストーブなど室内で作られた

　熱の大部分は、

　ガラス部分を通じて

　外に逃げてしまいます。

 

　そのガラス部分を

　高断熱ガラスに

　交換することにより、

　冬季の寒さ対策に効果的で、

　費用対効果が

　大きく上昇します。

 

　特に古いサッシの場合は、

　交換が最適な選択です。

 

　また、

　小さな窓については、

　インナーサッシを

　設置することも有効です。

　※室内にプラスする窓です

　

　ただし、頻繁に開け閉めしたり

　出入りをする場所では、

　2枚建てのサッシを

　開け閉めする必要がありますから、

　少々面倒かもしれません。

 

　隙間を閉じる(気密性能の向上)

　屋根裏は隙間の宝庫

　屋根裏は

　蜂の巣ができたり

　建物の建っている地域によっては

　野生の小動物等が

　出入りできるほど

　意外に隙間が多い部分です。

 

　また、

　室内で温められた空気が

　高い屋根裏から

　外に抜けてしまい、

　室内の空気が

　冷えてしまう現象があります。

 

　これを防ぐため、

　気密性を向上させる目的で、

　屋根裏の外壁面にある

　隙間を埋める工事も検討要素です。

 

　壁や窓の隙間

　特に古民家に多く見られます。

 

　建物が傾いていると

　柱の上下に隙間が生じ、

　その隙間から

　外の風景が

　見えることもあります。

 

　これらの隙間を

　無くすためには、

　建物の傾斜を修正し、

　冷気の侵入を

　防ぐことが重要です。

 

　しかし、

　柱の歪み（傾斜）や沈下を

　本格的に補修すると、

　既存の建具や外壁も

　修理する必要が出てきます。

 

　床下から

　間仕切り壁等の中を通って入る冷気

　冬場、室内のコンセントから

　冷たい風が吹き出ていることを

　体感したことはありませんか？。

 

　これは、

　床下で冷やされた冷気が

　間仕切り壁等の

　下部から侵入し、

　この冷気が間仕切り壁の中を上昇、

　コンセントなどの

　隙間から吹き出しているものです。

 

　対策としては、

　間仕切りの床に接する部分に

　気流止めを設置し、

　冷気の侵入を防ぐことが

　有効です。

 

　又は、コンセントなどに

　気密性を保つカバー等

　対策可能な商品等もあり、

　必要を感じる場合は

　採用するべきです。

 

　2階のベランダ・テラス

　家の傷みの大きな原因

　2階のベランダや

　バルコニー・テラスは、

　改修時に解体すると

　大抵雨漏りにより

　階下が損傷していることが

　見られます。

 

　羽子板ボルト（補強緊結金物）のボルトは

　錆びて緩み、

　内壁や断熱材に

　カビが生えたり

　落下してしまっていることが

　多いです。

 

　本来、

　露出した2階ベランダや

　テラスに施されている防水は、

　紫外線や風雨にさらされ、

　長期間にわたって

　保持するものではありません。

 

　10年以上経過していれば、

　防水のメンテナンスや

　再施工が必要と考えるべきです。

 

　軒・庇を延長するか雨よけの屋根を架ける

　直射日光と雨風にさらされる

　バルこににーやテラスは

　防水が難しいので、

　軒や庇を伸ばす、

　または雨よけの屋根を

　設置することで、

　直接雨が降り注ぐことや

　直射日光の影響を

　軽減することが可能です。

 

　僕は2階のバルコニーや

　テラスを設ける際は、

　必ず適正な防水を施し、

　法規などの基準とは別に

　控えの水抜き穴や

　屋根形状の工夫

　または深い庇、

　排水経路の単純化等を

　工夫として設けるように

　しています。

 

　増築は構造まで考えた検討が必要

　ベランダ・テラスを増築する場合は、

　階下の梁の補強、

　建物全体のバランス、

　屋根や壁の接続部からの

　雨漏り等、

　建物構造全体を考慮した

　プランニングが必要です。

 

　施工が適切でないと、

　そこからも雨漏りを

　引き起こす可能性があるため、

　増築は慎重に行うべきです。

 

　下屋根にして洗濯物干場を

　屋内につくるベランダや

　テラスに新たに

　下屋根を設けることで、

　洗濯物を屋根下で

　干せる場所を

　作ることができます。

 

　これにより、

　雨天時でも洗濯物が

　干せるとともに、

　雨漏りの心配も解消されます。

 

　雨漏りの改修

　過去何度も雨漏りの

　補修をしている家は、

　雨漏りが

　常習化している家ですから

　その根本的な問題が

　解決されていない

　可能性が高いです。

 

　そのような場合は、

　専門家に依頼して

　原因を調査し、

　根本的な雨漏りを

　防止するための対策を

　取る事が重要です。

 

　一時的な応急処置は、

　あくまで業者の

　営業活動に過ぎません。

　

　コーキングを大量に塗りつけて

　雨水を防ぐような

　短期的な対策を

　推奨する業者は

　避けるべきです。

　※詰め物

 

　屋根の葺き替えも視野に入れる

　屋根材が劣化している場合、

　この機会に屋根を

　葺き替えも

　検討することを

　お勧めします。

 

　費用はかかりますが、

　新しい屋根材は耐久性が高く、

　雨漏り対策にも

　効果的です。

 

　ただし、

　大きな古民家などでは、

　屋根の葺き替えだけで

　数百万円の

　費用がかかることもあります。

 

　必ず見積もりを取って

　確認するように。

 

　漏水場所の原因は、

　雨漏り部分の

　上部ではないこともあります。

 

　特に風の強い場所に

　建つ家では、

　外壁に当たった雨水が

　壁を伝って上昇し、

　軒下や屋根の

　上部隙間から

　室内に入ることがあります。

 

　屋根の上に乗っているものは

　降ろす方がよい。

 

　古くなり使われていない

　太陽熱温水器などは

　屋根の上にありませんか？。

 

　放置すると、

　屋根を傷め、

　雨漏りを引き起こすだけでなく、

　金物等の腐食により

　落下による事故を

　引き起こす可能性もあります。

 

　使われていない温水器は、

　そういったタイミングで

　撤去しておくことをお勧めします。

 

　撤去の機会を逸すると、

　後々水漏れ等の原因となる

　可能性があります。

 

　構造の問題

　建物の耐震性を

　向上させる改修を検討。

 

　間取りの変更や

　柱の撤去は勝手にしない

 

　DIYによる間取りの変更や、

　柱が邪魔だと感じての

　無計画な撤去は

　避けるべきです。

 

　その柱が

　どのような力を受けているのかを

　しっかり確認し、

　撤去しても問題ないか、

　また補強が必要かどうかを

　判断する必要があります。

 

　壁や柱を撤去することで

　耐震性が大きく低下するため、

　必ず補強や変更後の

　構造計画を同時に考慮する事が重要。

 

　このような判断は

　建築の専門家と相談した上で

　行ってください。

 

　既存部分の

　安全性や耐震性はあるかどうか

　古い家はほとんど

　耐震性が低いです。

 

　耐震診断を実施すれば、

　木造2階建ての家のほとんどが

　評点が低いケースが多いです。

 

　リフォーム前に

　建物の耐震性を確認し、

　必要なら耐震補強工事を

　行うことを推奨します。

 

　2000年より前の木造住宅は、

　基本的に耐震補強が必要。

 

　一般的には、

　1981年5月までの建築物（旧耐震）は

　耐震補強が必要と言われていますが、

　今は基準年を2000年と見ています。

 

　2000年以前に建てられた

　木造建物は

　現行の法規制以前のものであり、

　基本的には

　耐震補強が必要となる事が多いです。

 

　古い建物であれば、

　木造の平屋を除いて

　ほとんど確実に

　耐震補強が必要です。

 

　建築の専門家と相談し、

　適切な耐震補強工事を

　行うことを推奨します。

 

　大きな地震が来た際、

　倒壊してしまうと

　住む場所を失う事を知る。

 

　地震が発生したときに

　建物が倒壊すると、

　自分たちの住む場所を

　失ってしまいます。

 

　大切な家が一瞬で廃墟と化し、

　命からがら逃げ出し

　一時的に避難所に行くとしても、

　帰るべき家はもうありません。

 

　設計の際に

　耐震性を高めることを話すと、

　コストダウンの話しになりがちですが、

　構造面を安心できるように

　という点を理解する必要が

　あります。

 

　地震が起きたときにわかる、

　費用対効果が

　分かりにくい耐震の改修予算ですが、

　大きな地震があった後、

　被害の少ない自宅を見ると

　その価値がわかります。

　※周辺状況や地質も含めて

　　土地選びも重要です

　

　中古住宅を購入し

　リノベーションを行う場合、

　既存の建物の劣化具合や

　痛みが今後の安全性や

　快適さに大いに関わるため、

　これらを正確に

　評価することが重要です。

 

　今回、

　僕は特に重要だと思われる

　5つの点を提案しましたが、

　もちろん他にも

　基礎や床下の状態、

　シロアリの存在、

　水回りの土台の劣化など、

　確認すべき項目は多数あります。

 

　古い住宅の耐久性は、

　建設時の施工会社の

　考え方や技術により、

　また、以前の住人の

　メンテナンス状況により

　大きく変わります。

 

　業者選びにあたっては、

　建物の状態を

　調査・理解せずに

　予算に合わせた

　見積もりを出すような

　業者ではなく、

　建物をしっかり調査し、

　必要な部分を修繕し、

　予算を明確に提示してくれる

　項目がある業者を

　選ぶことが重要です。

 

　もし、

　お悩みある中古住宅を

　購入されたのであれば、

　僕自身も日頃から

　予約制の個別相談お受けしています。

 

　ご質問等あれば

　気軽にお申し込みください。

 

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　建築家　山口哲央

奈良県橿原市縄手町387-4（1階）

https://www.y-kenchiku.jp/

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