最近「問い合わせ」にて

中古物件のご相談が増えましたので

このブログ「blog」でも

そのことについて触れたいと思います。

 

※築20年の中古住宅を購入・中古物件を購入されてからホームページを通じて設計の問い合わせをいただいた事例

 

※外観・外構も含めてリノベーションを施した状態

 

 

中古の家は建築様式の違いや

建築年代の違いも含めて沢山あり

様々な検討要素もありますから

探すのが難しいかと思います。

 

新築の注文住宅のそれとは

購入までの流れが異なります。

 

〇希望条件を決める

〇購入予算を決める

〇物件の情報を収集する。

〇内覧する申し込みをする。

〇ローンの事前審査を受ける。

〇売買契約をするローンを契約する。

〇残金の決済し引き渡しを受ける。

 

というのが簡単な流れです。

 

まずは、条件を決める事。

家族構成や通勤・通学の距離などのほかにも、

将来を見越して考えることが大切です。

 

エリア、物件タイプ、間取り、価格、

資金計画のバランスをとることが重要です。

 

絶対に譲れない条件と妥協点を意識して、

予算の範囲内で叶う希望を

リストアップするように。

 

 

購入予算を決める事。

即金の場合もあるでしょうし

住宅ローンを

利用する事もあると思います。

 

即金の場合は

その後中古住宅の購入後に必要になる

家具や生活のための準備、

リフォーム等

手を加えたい範囲を

考えておく事も

十分に検討が必要です。

 

住宅ローンを利用する場合は

毎月の返済が

無理なくできる金額を

設定する必要があります。

 

中古物件の購入は、

住宅ローンの融資額が

低いことが一般的です。

 

物件の情報を収集する実際に、

リストアップした条件をもとに

物件を探し始めます。

 

探す方法は、

以下の手段が一般的です。

 

〇インターネット検索

〇不動産会社

〇新聞広告

〇情報誌

〇知人の紹介等。

 

まずは、

インターネットの物件情報で

相場感を知ることから

始めるのが良いかと思います。

 

いきなり不動産会社に行くのは、

おすすめしません。

 

相場観がない状態で

不動産会社に行くと、

物件の価値がわからないため

判断の良し悪しが

つかないためです。

 

情報収集する際の、

インターネットと不動産会社の

メリット・デメリットは

以下のとおりです。

 

〇インターネットの場合でのメリット

時間と場所を選ばない利便性

膨大な情報量

 

〇インターネットの場合でのデメリット

未公開の情報に対応できない

情報にタイムラグがある

何をみるべきなのかよくわからない

 

〇不動産会社窓口の場合でのメリット

希望に沿った情報が得られやすい

情報の鮮度がよい

 

〇デメリット

複数の店舗に行くのが大変

比較的契約を急かされる

 

ほかにも色々とあるのですが

ひと先ずはそれ位のところで。

 

担当者への質問が具体的になり、

より条件のよい物件に

出会える確率も高くなります。

 

建物を実際に見学（内覧）をすると、

ネットや紙媒体では

わからなかった詳細を

見ることが出来ます。

 

ただし・・・実際に内覧すると、

見えることに集中してしまい

大事なことを見落としがちです。

 

事前にメモしておくことをお勧めします。

 

具体的なチェックポイントは、

建物のみに限ると以下のとおりです。

 

窓の位置・間取り・内装・水回り

床の歪み基礎や外壁

気になることは、

同行する担当者に質問した方が良いです。

 

担当者の対応を見れば、

仲介業者の質がわかります。

 

購入したい物件が見つかったら、

売主に買う意思を伝える「申し込み」を行います。

 

正式な契約ではありません。

 

申し込みは、

物件を購入する

優先順位を示すものです。

 

購入する意思を明確にするため、

金額や条件をはっきりさせ

口頭ではなく書面で行います。

 

最初に申し込んだ人が、

その物件の購入を優先されます。

 

仲介業者によっては、

申込金が必要になる場合があります。

 

次に住宅ローンの事前審査を受ける。

 

物件の購入に住宅ローンを組む場合は、

事前に金融機関の

審査を受ける必要があります。

 

購入時に審査がとおらないと、

お金を用意できないため

事前に行います。

 

審査の主な対象は以下のとおりです。

信用情報・返済能力

物件の価値・収入勤続年数

健康状態など。

 

事前審査と本審査を通過すると、

融資が受けられるので

売買契約が結ぶことになります。

 

住宅ローンの選び方については、

各金融機関により

資料が異なるので

窓口となってくれる不動産会社に

問い合わせする事がよいです。

 

色々な状況を加味して

複数の中から

選択肢を出してくれると思います。

 

実際に購入する際に

重要なのが売買契約となります。

 

住宅ローンの事前審査を

無事に通過したら、

購入前の重要事項説明を

受けることになります。

 

即金の場合も同じく

購入前には事前の説明として

重要事項説明という時間があります。

 

仲介業者は、

購入物件の契約前に

重要事項を宅地建物取引士が

説明する義務があります。

 

物件そのものの説明や

法律的内容についてです。

 

引越しが多い1〜3月は

金融機関の繁忙期で、

審査に時間がかかるので

注意したほうが良いです。

 

引き渡しに立ち会う人は

売主買主仲介業者

融資を受ける金融機関の担当者

司法書士となります。

 

同席した司法書士が、

権利を保存する為の

登記に必要な書類を作成します。

 

プロに相談すれば、

より詳しい中古物件購入の流れを

教えてもらえます。

 

中古住宅を買うまでの流れだけでなく、

住宅ローンや

返済シミュレーションも

一緒に行ってもらえます。

 

少し見方を変えて

中古の家を買う前に

確認すべき事柄・・・・・。

 

中古住宅は、

物件価格が新築より安く、

選択肢が多いのが魅力です。

 

しかし、

物件選びを間違えると

設備の老朽化や修繕で

多額の費用がかかります。

 

庭や駐車スペース等についても同じです。

 

買ってから後悔しないために、

しっかりチェックしておくように。

 

例えばですが

物件が売られた理由や

耐震基準、

住宅周辺の環境について、

建築基準法による状況等。

 

転勤や家族構成の変化、

一般的な老朽化によるものであれば

問題ありません。

 

売却理由が、

以下のような場合であれば

注意が必要です。

 

事件・事故

ご近所トラブル住宅

地盤などの欠陥・・・・・。

 

不動産仲介業者に聞くと、

教えてくれるはずです。

 

売られた住宅に住む人が、

心理的に不安や不快を感じる理由は、

法律で告知する義務があるので

積極的に確認すべきです。

 

耐震基準耐震基準は、

地震が起きたとき

住宅が損傷しにくい

耐震性を示した基準です。

 

1981年に改正され、

新耐震基準の家は

震度6〜7の地震でも

出来る限り安全性を

確保できるようなつくりになっています。

 

大きな地震を経験するたびに、

基準が厳しくなっていくんです。

 

基準に満たないときは、

住宅の基礎や壁・柱などの

補強工事を実施して

クリアするケースもあります。

 

住宅周辺住むうえで、

生活環境は重要な要素です。

 

新築用の土地探しの際もそうですが、

中古住宅を購入すれば、

周辺の環境が悪くても

住み続けなければなりません。

 

購入する前に、

物件の周辺をチェックを済ますように。

 

生活時間帯・治安

駅や学校へのアクセス

日用品の買い物場所

緊急時の避難場所

公共建物や施設

病院や診療所、悪臭や騒音・・・・・・。

 

人によっては

お墓や高圧線・焼却炉などの有無。

 

救急車や消防車両が入れるのか？

 

最近では河川氾濫の危険性や

土砂崩れ等を示す

ファザードマップも

簡単に閲覧できるので

それらも参考に。

 

新築用の土地探しもそうですが

中古物件購入の際も

時間帯を変えて曜日を変えて

天候も変えて

複数回現場行くと、

違った状況を確認できます。

 

天気の状態、

平日や週末によっても

現地の状態も変わりますから。

 

建築基準法の事など。

 

中古物件の中には、

売主がリフォームや増築した物件があります。

 

費用が抑えられるからといって、

リフォーム済みの物件を

契約する際には

注意が必要です。

 

違法建築だと、

場合によっては

融資を受けられないこともあります。

 

建築物には、

敷地面積に対する

床面積や建築面積、

建物のサイズ、高さなどが

建築基準法で

決められています。

 

仲介業者に、

建築確認の有無や検査済証があるか、

何か対策はあるのかを

必ず確認するように。

 

不動産会社は建築の法律に関しては

詳細を知らない事も多いので

すこし様子を見る事も重要です。

 

中古の家を買うときの注意点で

中古物件は

理想の家が安く買える反面、

トラブルが多いのも事実です。

 

中古物件を買うときの

注意点をもう少し・・・・・。

 

〇購入予算の注意点

〇内覧時の注意点

〇売買契約に関する注意点

 

購入予算の注意点について。

 

中古物件は、

新築よりも安くマイホームが買えるため

予算を低く設定しがちです。

 

諸費用も考慮して

予算を決めることが重要です。

 

住宅の購入には、

家の価格以外にも

不動産登記費用や

仲介手数料などの諸費用や、

忘れがちな引越し代などがあります。

 

建物や設備が古く、

リフォームや買い替えなどがあると

費用が増えます。

 

元々リフォームや

リノベーションを見込んでいる場合でも

中古物件は

新築よりも諸費用が多くかかります。

 

予算を超えてしまわないように、

物件以外の費用を

算出しておくように・・・・・。

 

良い意味で理解が深まれば、

物件探しの質が上がり

理想のマイホームを

手に入れる事が出来るようになります。

 

※中古住宅購入時の玄関ホール

 

 

※リノベーションを施した玄関ホール+間取り・各部屋への動線整理

 

 

※中古住宅購入時のDKの状態

 

 

 

※現場解体リノベーション工事の最中

 

 

※DKをリノベーション後のLDK・構造補強を行い間取りを拡張

 

じっくりと予習して

中古住宅の購入に

適切な窓口を選択してみてください。

 

 

※中古住宅購入時の和室8畳+縁側

 

 

※リノベーションを施した和室8畳+縁側

 

 

やまぐち建築設計室　建築家　山口哲央