家賃を下げる前に、見直せることはありませんか？

奈良県で考える、

入居者に選ばれる賃貸住宅の設計とリノベーション

その空室、本当に家賃だけが理由でしょうか？

 

※奈良県橿原市周辺を想定した、木造2階建ての賃貸住宅イメージ。

　入居者の暮らしやすさと、建物の印象、

　駐車場の使いやすさを考慮した

　低層賃貸住宅の構想CGです。

　実在する建物や施工実績を示すものではありません。

 

以前は退去があっても、

比較的すぐに

次の入居者が決まっていたのに。

 

周辺に新しい賃貸住宅が増えて、

今の家賃では難しいのだろうか？

 

そろそろ建て替えるべきなのか。

それともリノベーションで、

まだ価値を高められるのだろうか？

 

奈良県内でアパートや賃貸マンション、

賃貸戸建てなどを所有されている方の中には、

このような悩みを

抱えている方も

いらっしゃるのではないでしょうか？

 

実際に、やまぐち建築設計室にも

そのようなオーナー様より

外壁美装や内容美装についての

ご相談をいただくことがあります。

 

長年大切に管理してきた建物。

ご家族から引き継いだ土地に建てた賃貸住宅。

将来の暮らしや家族のために、

時間と費用をかけて維持してきた不動産。

 

だからこそ、

空室が続いたり、

建物の老朽化が進んだりすると、

これからどうするべきかを

迷うこともあると思います。

 

入居者が決まらないとき、

家賃を下げることは

確かに一つの方法です。

 

しかし、その判断をする前に

考えてみたいことがあります。

 

その建物には、

まだ生かしきれていない価値が

残っているのではないでしょうか？

 

私は住宅設計に携わる建築家として、

賃貸住宅についても、

建物の広さや設備だけでなく、

そこで暮らす人の気持ちや

日常に目を向けることが

大切だと考えています。

 

今回は、

奈良県の地域性や土地の条件を踏まえながら、

入居者に選ばれる賃貸住宅について

考えてみたいと思います。

 

奈良県の賃貸住宅市場は、

地域によって求められる価値が異なります。

 

奈良県といっても、

土地の利便性や賃貸住宅に

求められる条件は一様ではありません。

 

奈良県が公表している2026年の地価調査では、

県全体の地価は平均すると下落傾向にある一方、

駅に近く利便性の高い地域などでは、

堅調な需要が見られます。

 

しかし、土地の価格が高いことと、

賃貸住宅の収益性が高いことは、

必ずしも同じではありません。

 

例えば、奈良市や生駒市では、

大阪方面への通勤を考える方にとって、

鉄道へのアクセスが

住まい選びの

重要な条件になる場合があります。

 

一方、橿原市、桜井市、香芝市、葛城市、

広陵町などでは、

地域や入居者層によって、

自動車での移動や

駐車場の使いやすさが

重視されることもあります。

 

また、同じ市内であっても、

駅からの距離、道路の幅員、周辺施設、

学校や医療機関へのアクセス、

近隣の住環境によって、

賃貸住宅の評価は異なります。

 

大切なのは、

県内の賃貸住宅を

一括りにして考えないことです。

 

そのエリアを選ぶ人は、

どのような暮らしを求めているのか？

 

その視点を持つことが、

賃貸住宅の計画において

重要だと考えています。

 

月額11万円の家賃。

その住まいを選ぶ理由は何でしょうか？

 

例えば、

月額11万円の賃貸住宅を考えてみます。

 

この家賃が高いか安いかは、

立地、広さ、築年数、設備、

駐車場の条件、

周辺の賃貸相場によって異なります。

 

奈良県内のすべての地域で、

月額11万円という

賃料設定が適切なわけではありません。

 

しかし、

仮にその地域で月額11万円前後の

賃貸需要があるとしたら、

入居希望者は

何を比較して住まいを選ぶのでしょうか？

 

駅からの距離や

部屋の広さだけでしょうか？

 

例えば、共働きのご夫婦であれば、

毎日の家事を効率よく進められる

間取りに魅力を感じるかもしれません。

 

小さなお子様がいるご家庭であれば、

収納の充実や、生活音への配慮、

駐車場から玄関までの

移動のしやすさが大切になるでしょう。

 

また、転勤や住み替えを考えている方であれば、

清潔感のある室内、

落ち着いた内装、

家具を配置しやすい間取りなどが

判断材料になることも考えられます。

 

つまり、賃貸住宅を選ぶ理由は、

単に家賃や床面積だけではないということです。

 

同じ月額11万円を支払うのであれば、

毎日の暮らしが

少しでも心地よくなる住まいを選びたい。

 

そう考える入居希望者がいることを想像すると、

賃貸住宅の維持管理や見直し設計で

大切にするべきことが見えてきます。

 

ただし、これらのニーズは想定であり、

実際の計画では

地域の募集事例や成約状況、

管理会社の情報などを

確認する必要があります。

 

注文住宅への理想や希望+現実で必要な工夫を、

賃貸住宅にも生かす。

 

注文住宅の設計において、

間取りや収納、家事動線、採光、

照明、色彩などはいうまでもなく大切な要素です。

 

住まい手が、

どのような日常を過ごすのか。

帰宅してから、

どのような順序で家事を進めるのか。

どこに何を収納すれば、

部屋が片付きやすくなるのか。

家族が同じ空間にいても、

それぞれが心地よく過ごせるのか。

 

こうしたことを考えながら、

住空間を設計しています。

 

この考え方は、平均的にる必要性と

独自性を考える事も思考したうえで

必要性と賃貸住宅にも応用できる内容です。

 

例えば、玄関に十分な収納を設けること。

洗面室とランドリースペースの

使いやすさを考えること。

キッチンからダイニングへの動線を

使い勝手良く自由度を高くする事。

家具の配置を考えた

窓やコンセントの位置を計画すること。

隣接する住戸との音や視線に配慮すること。

 

一つひとつは小さな工夫かもしれません。

しかし、そうした工夫の積み重ねが、

毎日の暮らしやすさにつながります。

 

また、必ずしも高価な設備や

仕上げ材を採用する必要はありません。

 

限られた建築費や改修予算の中で、

住む人が価値を感じる部分に

適切に費用をかける。

 

その判断も、

設計の大切な役割だと考えています。

 

家賃を下げると、

将来の収入はどう変わるのでしょうか？

 

ここで、家賃と賃料収入の関係を

考えてみます。

 

例えば、月額11万円の住戸が

6戸ある賃貸住宅を想定します。

満室で、

すべての住戸から

予定どおり賃料が支払われる場合、

年間の賃料収入は次のようになります。

 

月額11万円 × 6戸 × 12か月 ＝ 年間792万円

 

ここで、すべての住戸の家賃を

月額5,000円下げたとします。

 

月額家賃は10万5,000円となり、

年間の賃料収入は756万円です。

 

つまり、満室を前提に比較すると、

年間36万円の収入差が生まれます。

これが10年間続いた場合、

単純計算では360万円の差になります。

 

ただし、この計算には空室期間、

修繕費、管理費、税金、

借入金の返済、

家賃の変動などは含めていません。

 

また、家賃を下げることで空室期間が短くなり、

結果として実際の収入が

増える場合もあります。

 

逆に、家賃を維持しても空室が長期間続けば、

収入は減少します。

 

したがって、

家賃を下げることが

間違いというわけではありません。

 

大切なのは、家賃を下げる前に、

ほかに改善できることがないかを

考えることです。

 

例えば、建物の印象や間取り、

設備の使いやすさを見直すことで、

入居希望者に選ばれる理由を

増やせるかもしれません。

 

ただし、改修には費用がかかります。

 

その投資が将来の賃料収入や

空室期間の改善に見合うかどうかは、

慎重に検討する必要があります。

 

家賃を下げるか、建物の価値を高めるか。

その答えは、建物ごとに異なります。

 

だからこそ、数字だけでなく、

建物の可能性にも

目を向けることが必要だと思います。

 

築20年、30年の賃貸住宅。

建て替える前に考えたいこと。

築年数が経過した建物を見ると、

新しい建物と比べて

見劣りすると感じることがあるかもしれません。

 

しかし、古くなったからといって、

すぐに建て替えが必要になるとは限りません。

 

建物の構造や劣化状況、

耐震性、設備配管などを確認したうえで、

既存の建物を生かせる場合もあります。

 

例えば、間取りの使いにくさを改善する。

収納の位置や容量を見直す。

内装の色彩や照明を整える。

キッチンや洗面設備を更新する。

必要に応じて断熱性や遮音性を改善する。

共用廊下やエントランスの印象を見直す。

 

こうした改善によって、

住空間の魅力を高められる可能性があります。

 

一方、構造や設備の状態によっては、

改修費用が大きくなり、

建て替えの方が合理的な場合もあります。

 

重要なのは、

建て替えとリノベーションを

最初から決めつけないことです。

 

今ある建物を、

これからどのように生かせるのか？

その可能性を検討することから

始めてもよいのではないでしょうか・・・。

 

土地の価値と、

建物が生み出す価値を分けて考える。

奈良県内には、

ご家族から引き継いだ土地や、

長年所有されてきた不動産が数多くあります。

 

駅から近い土地。

幹線道路に面した土地。

閑静な住宅地の中にある土地。

周囲に田園風景が広がる土地。

それぞれに異なる特徴があります。

 

土地の市場価格は、

立地や法的条件、

周辺環境などによって評価されます。

 

一方、その土地を賃貸住宅として活用する場合には、

入居希望者がどのような暮らしを

求めるのかという視点も必要になります。

 

駅から少し距離があっても、

駐車場を十分に確保できる土地であれば、

自動車を利用する世帯に向けた

住まいを検討できるかもしれません。

 

周辺に低層住宅が多い場所であれば、

プライバシーや採光を大切にした

賃貸戸建てや

低層の共同住宅という選択肢も考えられます。

 

ただし、用途地域や接道条件、

建築基準法、

都市計画法などによって、

実現できる計画は異なります。

 

また、地域の需要が十分でなければ、

どれほど魅力的な建物を計画しても、

安定した賃貸経営につながるとは限りません。

 

その土地に何を建てられるのか。

そして、その土地で何を求められているのか？

この二つを整理することが、

土地活用を考えるうえで重要だと思います。

 

賃貸住宅にも、帰りたくなる理由があっていい

私は住宅設計において

「帰りたくなる家」という考え方を

大切にしています。

 

仕事を終えて帰宅したとき。

買い物から戻ってきたとき。

家族と食事をするとき。

休日にゆっくりと過ごすとき。

 

そんな日常の時間を、

少しでも心地よく過ごせる住まいで

あってほしいと思っています。

この考え方は、

賃貸住宅であっても変わりません。

 

所有する家ではなくても、

そこは誰かにとって

大切な暮らしの場所です。

 

限られた面積の中でも、

光の入り方や収納、動線、

素材の使い方を工夫することで、

暮らしの質を考えることはできます。

 

賃貸住宅だから、

必要最低限の設備と間取りだけでよい。

 

そう決めつける必要は

ないのではないでしょうか？

もちろん、賃貸住宅には

収益性という重要な条件があります。

 

だからこそ、

費用をかける部分と抑える部分を整理しながら、

入居者にとって

意味のある価値をつくることが大切です。

 

住む人にとっての心地よさ。

所有する人にとっての維持管理のしやすさ。

そして、将来にわたって

使い続けられる建物であること。

 

そのバランスを考えることが、

賃貸住宅の設計にも必要だと思います。

 

大切な不動産だからこそ、次の世代まで考えたい

土地や建物は、

単なる数字だけで

評価できるものではありません。

 

長年ご家族が所有されてきた土地には、

これまでの歴史や

思いがあることも少なくありません。

 

一方で、不動産を所有し続けるためには、

維持管理や修繕、税金、

相続など、

現実的な課題にも向き合う必要があります。

 

今後も賃貸経営を続けるのか。

リノベーションによって建物を再生するのか。

建て替えて、新しい賃貸住宅を計画するのか。

それとも、別の土地活用を検討するのか。

 

その答えは、

所有者の考え方や

ご家族の状況によって異なります。

 

新しい建物を建てることが、

必ずしも最善とは限りません。

 

今ある建物を残すことが、

必ずしも正解とも限りません。

 

大切なのは、

これからの選択に

納得できる理由があることだと思います。

 

奈良県で、賃貸住宅や

所有不動産のこれからを考えている方へ

 

空室が続いている。

家賃を見直すべきか迷っている。

築年数が経過したアパートの改修を考えている。

所有する土地に、新しい賃貸住宅を建てられないだろうか。

相続した不動産を、これからどのように活用するべきか悩んでいる。

 

そのようなとき、

すぐに建て替えや

大規模なリノベーションを

決める必要はありません。

 

まずは、今ある土地や建物の

状態の見直しと可能性を

整理することから始めてみませんか？

 

やまぐち建築設計室では、

奈良県橿原市を拠点に、

注文住宅、リフォーム・リノベーション、

古民家再生、

店舗併用住宅などの設計に

取り組んでいます。

 

間取り、収納、家事動線、採光、照明、

色彩、素材、そして暮らしの心地よさ。

そうした視点を生かし、

賃貸住宅の新築や改修についても、

建築設計の立場から

様々な可能性を考えています。

 

賃貸需要や収益性については、

不動産管理会社、税理士、

金融機関など、

それぞれの専門家による検討も必要です。

 

そのうえで、

建築家だからこそ見つけられる

空間の可能性があるかもしれません。

 

家賃を下げる前に、建て替えを決める前に。

その建物の価値を、

もう一度、暮らしの視点から

考えてみませんか？

 

奈良市、生駒市、大和郡山市、橿原市、桜井市、

香芝市、葛城市、広陵町、田原本町など、

奈良県内で賃貸住宅の新築やリノベーション、

所有不動産の活用を検討されている方は、

やまぐち建築設計室の

個別相談をご利用ください。